Conoce sus características y qué se necesita para que sea válida
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
De acuerdo a una doctrina peruana, la hipoteca es un derecho real constituido sobre el inmueble de un deudor o de un tercero, en seguridad del cumplimiento de una obligación asumida por el primero, que sin desposeer al constituyente permite, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, la realización pública del bien, satisfaciendo con su precio en forma preferencial a quien la tenga registrada.
Según otra doctrina nacional, la hipoteca es un derecho real que recae en inmuebles singularizados, los que continúan en poder del deudor o constituyente, para garantía del cumplimiento de una obligación, quedando facultado el acreedor para realizar el valor del inmueble y pagarse preferentemente.
Características de la hipoteca
Veamos las características de la hipoteca:
Derecho real
La hipoteca está alineada al lado de la prenda en la categoría de garantías que someten un bien al pago de una deuda. El objeto de la hipoteca es el bien inmueble, constituido por convención o instituido por la ley, del cual se promoverá su inscripción y, como resultado, se erigirá como derecho real, oponible a erga omnes y generando para el acreedor el poder de ejecutar el bien hipotecado para satisfacer su crédito con su venta en subasta pública. Como un derecho inmobiliario, la hipoteca en sí misma ha sido clasificada y considerada como bien inmueble.
Bien inmueble del deudor o tercero
Aunque en la mayoría de los casos el deudor es quien entrega su inmueble en garantía de la obligación, no hay nada que impida que sea ofrecido por un tercero, siendo el constituyente una persona diferente del deudor.
Posesión de la cosa
El mantenimiento de los bienes en posesión del deudor es un factor relevante en la constitución de la hipoteca. Aunque está vinculado al pago de la deuda y ofrece al acreedor un privilegio en su solución, no sale del poder del deudor hipotecario, quien ejerce sobre el bien todos sus derechos sobre este, usándolo de acuerdo con su destino y percibiendo los frutos. Solo será desposeído por la vía judicial de la ejecución hipotecaria si no cumple con la obligación de pagar en la oportunidad acordada. Por lo tanto, el pacto comisorio que estipula la asignación de la propiedad al acreedor será inválido, en caso de incumplimiento de la obligación. Sin embargo, nada impide la DATIO IN SOLUTUM, concertada entre el hipotecante y el acreedor hipotecario que tenga como objeto la propiedad hipotecada desde que la deuda esté vencida.
En nuestro derecho nacional EL PACTO COMISORIO ES NULO (ART. 1111 DEL CC). Estas tres primeras características se desprenden de la definición de hipoteca contenida en el art. 1097 del CC.
Indivisibilidad
La indivisibilidad de la hipoteca está regulada en el art. 1102 DEL CC. Debido a la indivisibilidad, incluso si hubiera varios deudores, el gravamen hipotecario no se levanta sin el pago total de la deuda garantizada, incluso en el caso que la obligación no sea solidaria. Y se manifiesta sobre cada una de las partes del bien gravado, incluso si es divisible.
En buena cuenta, entendemos a la indivisibilidad como aquella característica no esencial y renunciable, en las hipotecas, que implica que el bien o bienes inmuebles que garantizan la obligación lo seguirán haciendo en conjunto o en bloque hasta que se extinga en su totalidad la deuda que la hipoteca garantiza, es decir hasta que el deudor o deudores hipotecarios cumplan con su obligación en favor del acreedor o acreedores hipotecarios.
Requisitos de validez de la hipoteca
Son requisitos para la validez de la hipoteca (ART. 1099 CC):
- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro d
